Sistem complex de evaluare a calității și clasificare a proprietăților imobiliare

Cuvinte ca premium sau chiar lux, pe de o parte, fie el pentru middle class sau pentru alții, și înălțime și densitate mari, pe de alta, erau aproape imposibil de imaginat ca putând să fie puse împreună într-un context imobiliar rezidențial cu doar douăzeci de ani în urmă. Totuși, niște investitori și dezvoltatori mai vizionari în ceea ce privește profilul consumatorului român de real estate au pariat pe acest concept și au lansat aproape simultan, chiar în anul marii crize din 2008, două ansambluri rezidențiale de mari dimensiuni, asemănătoare din multe puncte de vedere. Central Park din Șoseaua Ștefan cel Mare și Emerald Residence din Lacul Tei.

Pentru cei bogați și din clasele superioare, calculele se fac altfel, însă pentru middle class raționamentul a fost și este în continuare următorul: ca să creezi un ecosistem suficient de bine conturat care să mențină atașamentul și atractivitatea grupului, trebuie să oferi facilități sociale care să-i mențină pe membri cât mai mult în site (parc privat, piscine, săli de sport, locuri de joacă și tot ce ține de copii, în special, magazine etc.). Iar dacă-i faci să și interacționeze între ei, să se împrietenească, să aibă interese și activități comune, cu atât mai bine, fiindcă asta consolidează sentimentul de apartenență la grup, desigur.

Pe de altă parte, costurile care se adaugă la cheltuielile curente ale fiecărui apartament în parte (căldură, curent etc.) pentru întreținerea facilităților comune trebuie să rămână suportabil și rezonabil, să nu devină o povară pentru familii. Or, pentru asta trebuie să fie suficient de multe apartamente în complex, altfel nu ies socotelile. Și acest suficient de multe nu pot fi decât pe înălțime. Rezultatul ecuației au fost complexuri rezidențiale mari, cu multe sute de apartamente, ca Central Park sau Emerald Residence atunci, Luxuria Residence, Arcadia sau Complex Central acum.

Segmentarea, segregarea, autosegregarea, selecția preferențială

Sigur, ideal pentru dezvoltatori și pentru investitori ar fi ca să funcționeze un sistem informal, indirect de auto-segregare, fiindcă o selecție preferențială pe față nu și-ar permite în aceste timpuri, când toată lumea dă pe toată lumea în judecată pentru discriminare, fie ea reală sau imaginară. Dacă se conturează un anumit profil al cumpărătorilor inițiali, de pildă printr-o campanie de publicitate îndreptată mai mult sau mai puțin subtil către aceștia, autoselecția intră în funcțiune de la sine, pentru că primii cumpărători îi atrag și pe alții similari lor din clasele socio-profesionale cărora aparțin, și tot așa.

Apoi se intră într-un cerc virtuos, pentru că oameni din aceleași clase și categorii sociale și profesionale, care nu se cunoșteau înainte, se întâlnesc în incinta, și relațiile de orice natură se stabilesc incomparabil mai ușor între aceștia, asta contribuind la coeziunea grupului. După care treaba (și cheltuiala) dezvoltatorului trece încet-încet în sarcina locatarilor, dacă acesta își face bine treaba și are un foarte specialist în marketing social lângă el. Iar dacă opțiunile sunt limitate – cum era cazul în 2008 cu Central Park și Emerald Residence – rezultatele sunt cele anticipate.

Contractul social

Conceptul de bază al mai tuturor ansamblurilor rezidențiale moderne pentru middle class este să faci un șir compact de blocuri mari și înalte în jurul unui parc privat, cu restul facilităților de incintă (săli de gimnastică, bazin de înot, spa, lounge, comerțuri etc.) distribuite relativ uniform și democratic între blocuri sau unități independente. Și un foarte bun facility management și al tuturor activităților comune, ca să nu fie scăpate costurile de sub control.

Alt ingredient-cheie, absolut fundamental pentru un bun management al vieții comunitare, este contractul social prin care toți locatarii se obligă să respecte cu strictețe regulile grupului: să nu-ți întinzi rufele sau să nu lași lucruri în balcon, să faci aia, să nu faci ailaltă. Or, aici e marea, imensa, fundamentala problemă în România, și enorma, aproape insurmontabila povară a tuturor ansamblurilor rezidențiale de la noi, fie ele mari sau mici: nu se respectă regulile, pe de o parte, dar pe de alta – și infinit mai grav – nu prea poți apela la vreo autoritate care să te apere de acești mitocani și să repună rapid situația la locul ei și sub control.

Câteva cuvinte despre cum se desfășoară viața middle-class-ilor din marile ansambluri rezidențiale puteți găsi în descrierea fiecăruia în parte. Însă vor face subiectul multor studii sociologice, sondaje și documentare pe care le vom publica aici, pe Quality Property INDEX… (George Butunoiu – martie 2022)

Cât de utilă este această informație? Vă rugăm să votați apăsând pe o steluță...

3 comentarii la “Luxul pentru middle class în marile ansambluri rezidențiale

  1. Andrei Popescu

    Noțiunea de middle class cu aplecare punctuală pe cele două proiecte rezidențiale nu se prea aplică, individualismul dat de o așa zisă stare socială duce la o auto segregare acesta e un aspect, altul este dat de faptul ca multe companii au achiziționat in regim de rent zeci de apartamente pentru lucrătorii lor aduși din afara țării, companii care lucrează pentru Renault sau Ford și au nevoie de echipele lor, oamenii deja bine inserați in mediul românesc, preponderent din Turcia și Germania. Facilitățile pe care tipul acesta de complexe îl oferă nu este folosit la maxim, ba chiar ignorat, aici intervine cultura personală a fiecăruia. Și atunci care mai e sensul lor, in condițiile in care sunt practic useless. Atmosfera in aceste complexe e mai mult de hotel, de 3 stele maximum. Suprafețele apartamentelor nu depășesc ceea ce numeam in comunism Confort 1, și nici compartimentarea nu e corespunzătoare, concept practic de semidecomandat. Cineva va spune ca sunt și duplexuri, infim comparativ cu proiectul in sine. Nu am intrat in zona de detalii arhitecturale, lumina naturală, delimitarea corecta a spațiilor, acces in caz de urgențe. Se caută astfel de proiecte, categoric Da, în lipsa unui plan coerent arhitectural coroborat cu o strategie lipsa a autorităților. Cu alte cuvinte, se cumpără pentru că altceva nu e, iar romanul nu mai are cultura in acest domeniu, a avut in perioada interbelica. Trăiască haosul și prostul gust !

  2. M

    Intr-o țară ca a noastră, unde legile sunt făcute superficial, ideea unui property index poate fi benefică. Sunt surprins ca nu exista criterii de siguranță și sănătate, mai ales când se dezbat proiecte rezidențiale de lux. In România noțiunea de "property management" este în stadiu incipient, proprietarii fug de tot ceea ce înseamnă cheltuieli comune, iar legea 196/2018 este de tot rasul (și nu trebuie sa fii mare jurist; oricine a trăit 2-3 ani pe afara și o citește va observa imediat multitudinea de lipsuri elementare). Cat de repede ajunge Poliția după un apel la 112? La scara A, dar la scara F? La etajul 1 sau 12? Dar pompierii? Exista lift care sa acomodeze un pat de ambulantă? Poate aceasta sa ajungă în imediata vecinătate a intrării principale? Exista generator? Exista parcare dedicata serviciilor de urgență? Orice clădire are nevoie de mentenanță, cel puțin o data pe an. Exista sisteme de prindere pentru a se putea curata fațada exterioara? (în România blocurile arata de parca nu s-a inventat "pressure washer-ul"). Exista fond de rulment aliniat nevoilor sistemelor instalate în clădire (apa, gaz, etc.) Nici nu este de mirare ca spitalele cu profil oncologic răsar ca ciupercile după ploaie în România. Proiectele rezidențiale, ca și rezidenții lor avansează în vârsta...un index poate analiza și cât de bine se pretează un proiect la trecerea timpului, atât funcțional cât și ca lifestyle. Nu inteleg de ce la noi întotdeauna ținem morțiș sa reinventam roata...

      • George Butunoiu

        Acela este al doilea nivel de analiză, cu informații pe care trebuie să le furnizeze proprietarul, pe de o parte, și cu asigurarea finanțării pentru o astfel de evaluare detaliată (am scris și în prezentarea proiectului: https://propertyindex.ro/cine-suntem/) Se fac astfel de evaluări punctuale și acum, și s-au tot făcut și la noi, însă cel care vrea aceste informații despre o proprietate sau alta trebuie să plătească pentru ea. Și nu puțin. Mi-e greu să îmi imaginez cine ar putea finanța un astfel de proiect care să facă aceste date publice, fiindcă sunt enorme costurile. Concluzie: nu va exista prea curând... ☹


Comentarii