Sistem complex de evaluare a calității și clasificare a proprietăților imobiliare

Topul QP INDEX

Conceptul Quality Property INDEX

Sistemul are două componente, însă fiecare componentă funcționează ca un sistem de evaluare independent, permițând evaluări și clasificări distincte:

  • Sistemul de criterii estetic-ergonomice (Soft QP INDEX), care include setul de criterii cu atribute care se evaluează prin observație directă, cu ochiul liber, fără a fi nevoie de informații specifice din partea proprietarului (dar acestea sunt mai mult decât binevenite atunci când le primim);
  • Sistemul de criterii tehnice (Hard QP INDEX), care include setul de criterii cu atribute care se evaluează prin analiza documentației tehnice puse la dispoziție de către proprietar și prin expertize tehnice specifice.

Cum funcționează Topul Quality Property INDEX

Topul clădirilor și ansamblurilor rezidențiale din orașul selectat este accesibil direct din meniul principal.

  • Sunt listate cu prioritate clădirile și ansamblurile din categoria premium (rezidențial, respectiv office), precum și cvartalurile/ enclavele rezidențiale compacte și unitare din orașul selectat;
  • Sub formă tabelară, conținând locul în top, o fotografie, numele proprietății, adresa și valorile evaluărilor;
  • Valorile sunt dispuse pe 5 coloane, corespunzătoare grupurilor de criterii detaliate în pagina „Sistemul de evaluare”: Amplasament, Estetica exterioară, Estetica interioară, Funcționalitatea și scorul global, care este Quality Property INDEXul proprietății respective;
  • Se pot face ordonări după toate coloanele (crescător/ descrescător), rezultând clasamente (topuri) separate pe fiecare grup de criterii. De exemplu, ordonarea descrescătoare pe Estetica exterioară va da topul celor mai frumoase și originale clădiri din orașul respectiv;
  • Dacă se aplică filtre, vor rezulta topuri parțiale, care vor conține doar proprietățile selectate;
  • Toate proprietățile din tabel (top), filtrate sau nu, pot fi vizualizate pe o hartă Google, apăsând butonul „vezi pe hartă”. Revenirea la forma tabelară se face urmând calea inversă;
  • Click pe fotografie o deschide la dimensiune maximă; Click pe numele entității deschide pagina proprietății (clădire sau ansamblu).

Filtrele

Pot fi selectate (filtrate) proprietățile care să intre în top, pentru orașul respectiv, după cum este descris mai jos. Afișarea rezultatelor se face în timp real, adică fără existența unui buton de tipul „aplică filtrul”. Similar, resetarea filtrului se face în același fel, prin deselecție (debifare).

Filtrele existente la acest moment sunt:

  • Doar ansambluri rezidențiale
  • Doar clădiri individuale
  • Doar cvartale (vezi Note mai jos)
  • Tip de clădire sau tip dominant de clădire la ansamblurile rezidențiale:
    • boutique
    • 2-5 niveluri (small)
    • 6-12 niveluri (medium)
    • 13 niveluri sau peste (tower)
  • Sector (doar pentru București)
  • Suburbii și localități limitrofe

Note:

  • În clasificările noastre, „boutique” este o clădire rezidențială cu cel mult 5 niveluri și 20 de apartamente, și care este distinctă din punct de vedere arhitectural, estetic (interior și exterior) și funcțional
  • Ansamblurile rezidențiale sunt considerate doar cele construite după 1989. Echivalentele lor de dinainte de revoluție sunt Cvartalurile.
  • În clasificarea Property INDEX, „Cvartalul” este identic cu „Ansamblul Rezidențial” din punctul de vedere al analizei și ierarhizării, doar că include doar blocuri construite înainte de 1989, când singurul „dezvoltator” din România era partidul/ statul român. Spre diferență de un ansamblu rezidențial, care este o entitate distinctă, unitară și compactă din punct de vedere geografic, administrativ și juridic, cel mai adesea bine delimitată teritorial (fizic, cu garduri) și cu acces restricționat, un cvartal/ enclavă rezidențială este o entitate abstractă, tot compactă din punct de vedere geografic, dar cu o delimitare mai difuză, mai „fluidă” și fără identitate administrativă și juridică, fără un nume „oficial”, ci doar unul informal, stabilit și consolidat prin uz. Din punct de vedere imobiliar și al obiectivelor Property INDEX, cvartalul este o zonă (cartier, mini-cartier, perimetru relativ clar delimitat etc.) cu locuințe colective (blocuri rezidențiale) din localitate, identice din punct de vedere arhitectural, estetic și funcțional, și care pot fi astfel analizate și evaluate pe Property INDEX fără a fi nevoie de o prezentare individualizată, clădire cu clădire – adică la fel cum facem și cu clădirile din ansamblurile rezidențiale. Aproape fără excepție, aceste enclave rezidențiale au fost construite deodată, simultan, de către autoritățile locale în cadrul unor proiecte rezidențiale de anvergură mai mare sau mai mică.

Pagina proprietății

Pagina unei proprietăți se deschide (doar) din topul QP Index. Aceasta conține următoarele două tipuri de informații, clar separate între ele:

  • Informații obținute din surse publice și din observațiile directe ale evaluatorilor;
  • Informații furnizate de către proprietari;
  • Anunțuri sau alte tipuri de informații furnizate de către agenții imobiliare sau de către alți terți.

Informațiile proprii QP Index conțin:

  • Numele proprietății, așa cum apare în spațiul public;
  • Tipul proprietății, numărul de apartamente – unde informația e disponibilă;
  • Adresa;
  • O fotografie de tip header;
  • Notele (scorurile) parțiale și scorul total Quality Property INDEX;
  • Descrierea evaluatorului;
  • Galerii foto cu exteriorul clădirii, cu zona înconjurătoare, și, acolo unde ni se permite, cu interiorul;
  • Linkuri către site-uri și articole din spațiul public, alte fotografii, video-uri etc.;
  • Poziția proprietății pe harta Google;
  • Butoane de „share” pe social media (Facebook, LinkedIn etc.).

Informațiile de la proprietari:

QP INDEX încurajează insistent proprietarii clădirilor și ansamblurilor să ne dea informații pe care să le publicăm pe site. Când le primim, acestea sunt publicate în secțiuni distincte, cu mențiunea clară că sunt furnizate de către proprietar, care își asumă și corectitudinea lor, desigur. Acestea pot fi:

  • Date tehnice precise (suprafețe, dimensiuni, materiale etc.)
  • Fotografii, videouri, articole reprezentative, prezentări, linkuri
  • Descrieri textuale ale proprietății etc.

Anunțuri și informații de la agențiile imobiliare și alți terți:

Un anunț de vânzare a unei proprietăți (apartament) în clădirea respectivă sau în ansamblu este o informație care completează perfect toate descrierile de mai sus spre informarea cât mai obiectivă a cititorului, coroborate din multiple surse. Prin urmare, îi încurajăm foarte insistent pe agenți și pe alții să ne dea astfel de anunțuri, care vor fi publicate pe pagina proprietății.

*

Notă: Topurile QP INDEX Residential și QP INDEX Office – principalele produse publice ale Quality Property INDEX – listează principalele proprietăți (clădiri individuale și ansambluri) de pe piața imobiliară premium din orașele respective și suburbii, însă includ și câteva proprietăți care nu pot fi considerate premium pe ansamblu, servind mai mult ca termen de comparație și de calibrare. De pildă, clădiri cu standarde arhitectonice și funcționale modeste dar situate în zonele rezidențiale cele mai selecte și mai scumpe, sau invers, clădiri foarte elegante, de top din punct de vedere al calității, dar în zone cu valoare redusă pe piața imobiliară a momentului sunt listate pentru a oferi cititorului reperele și termenii de comparație necesari pentru o înțelegere cât mai exactă a contextului și a ansamblului. De asemenea, aceste „repere” îl ajută să înțeleagă mai bine conceptul Quality Property INDEX, modul de evaluare și de clasificare.