Sistem complex de evaluare a calității și clasificare a proprietăților imobiliare

Sistemul de evaluare

Sistemul de evaluare Quality Property INDEX

Quality Property INDEX e un sistem de evaluare a calității și de clasificare a proprietăților imobiliare cu un set complex de criterii și formule de calcul, distincte pentru fiecare tip de proprietate:

  • Clădiri de birouri
  • Clădiri rezidențiale
  • Apartamente în clădiri de tip rezidențial
  • Unități individuale (case, vile)

Sistemul are două componente, însă fiecare componentă funcționează ca un sistem de evaluare independent, permițând evaluări și clasificări distincte:

  • Sistemul de criterii estetic-ergonomice (Soft QP INDEX)
  • Sistemul de criterii tehnice (Hard QP INDEX)

Sistemul de criterii estetic-ergonomice Soft QP INDEX include setul de criterii cu atribute care se evaluează prin observație directă, cu ochiul liber, fără a fi nevoie de informații specifice din partea proprietarului (dar acestea sunt mai mult decât binevenite atunci când le primim). Hard QP INDEX include setul de criterii cu atribute care se evaluează prin analiza documentației tehnice puse la dispoziție de către proprietar și prin expertize tehnice specifice. Global QP INDEX este o simplă însumare a valorilor celor două componente.

SOFT Quality Property INDEX

Pentru clădiri de birouri și rezidențiale:

Cuprinde un set de aprox. 60 de criterii de evaluare, ponderi și formule de calcul, criterii grupate pe 4 categorii, fiecare având valoarea maximă 100:

  • (A) Amplasamentul
  • (E) Estetica exterioară
  • (I) Estetica interioară
  • (F) Funcționalitatea

Scorul Global Quality Property INDEX Residential al proprietății se obține însumând ponderat cele 4 scoruri parțiale (numere, valoarea maximă 100), sumă în care A (amplasamentul) are cea mai mare pondere. Valoarea maximă este 640.

(A) Amplasamentul cuprinde un set de criterii legate de prestigiul zonei din oraș în care este amplasată clădirea, de calitatea peisajului (stradă, perimetru, vecinătăți etc.), de nivelul de zgomot etc. Criteriul legat de zonă este singurul din tot sistemul de evaluare care este propriu fiecărui oraș, și este legat direct de sistemul de calcul al Camerei Notarilor Publici, prin care aceștia stabilesc valorile minime ale proprietăților în funcție de amplasarea pe harta orașului.

Notă: nu sunt incluse aici criterii legate de accesul la mijloacele de transport, facilități sociale generale (școli, unități comerciale etc.).

(E) Estetica exterioară cuprinde un set de criterii legate de estetica arhitecturală a clădirii și a perimetrului propriu: forma, culori, proporții, materiale, încadrarea în ansamblu etc.

(I) Estetica interioară cuprinde un set de criterii legate de estetica spațiilor comune ale clădirii: ușa de intrare, holul central și cele de la etaje (înălțime, lărgime etc.), lumini, elemente decorative, materiale, mirosuri, frontdesk etc.

(F) Funcționalitatea interioară cuprinde un set de criterii legate de funcționalitatea și ergonomia spațiului: acces la incintă, la clădire și la intrare, scări, lifturi, recepție, parcare, facilitățile pentru persoane cu dizabilități, visitor friendliness, în general, spații comerciale de utilitate curentă la parterul clădirilor sau în incinta ansamblurilor rezidențiale etc.

Evident, evaluările de acest tip au o doză inevitabilă de subiectivitate care diferă de la un criteriu la altul: destul de mare la aprecierile de natură estetică, și mult mai redusă la cele de natură funcțională.

Pentru apartamente în clădiri de tip rezidențial:

Acoperă doar clădirile și ansamblurile concepute special pentru destinația Office unitățile individuale care nu pot fi divizate și reconfigurate (ca suprafață, funcționalitate etc.), de tip „apartament” din clădiri de tip rezidențial, inclusiv acele clădiri care au ca destinație comercială sau de birouri, însă compuse din unități locative indivizibile (apartamente).

Cuprinde un set mai complex de criterii de evaluare (aprox. 110), ponderi și formule de calcul, criterii grupate pe 3 categorii:

  • (E) Estetica exterioară
  • (I) Estetica interioară
  • (F) Funcționalitatea

Scorul Global Quality Property INDEX Office se obține după un sistem de calcul similar celui prezentat mai sus la rezidențial.

Notă: Topurile QP INDEX Residential și QP INDEX Office – principalele produse publice ale Quality Property INDEX – listează principalele proprietăți (clădiri individuale și ansambluri) de pe piața imobiliară premium din orașele respective și suburbii, însă includ și câteva proprietăți care nu pot fi considerate premium pe ansamblu, servind mai mult ca termen de comparație și de calibrare. De pildă, clădiri cu standarde arhitectonice și funcționale modeste dar situate în zonele rezidențiale cele mai selecte și mai scumpe, sau invers, clădiri foarte elegante, de top din punct de vedere al calității, dar în zone cu valoare redusă pe piața imobiliară a momentului sunt listate pentru a oferi cititorului reperele și termenii de comparație necesari pentru o înțelegere cât mai exactă a contextului și a ansamblului. De asemenea, aceste „repere” îl ajută să înțeleagă mai bine conceptul Quality Property INDEX, modul de evaluare și de clasificare.

Pentru unități individuale:

Acoperă unitățile individuale distincte, care nu fac parte din clădiri comune: case, vile. Cuprinde un set mai complex de criterii de evaluare (aprox. 140), ponderi și formule de calcul, criterii grupate pe aceleași 4 categorii ca la clădiri: A – E – I – F.

HARD QPI

Include un set numeros de criterii tehnice foarte asemănător celui folosit de către specialiștii din proiectare/ expertizare/ evaluare atunci când fac expertiza tehnică a unei proprietăți. Sistemul va fi detaliat în curând.